L'étude du fonds de prévoyance : une obligation (Projet de loi 16)

Une obligation légale depuis le Projet de loi 16

Depuis l'adoption du Projet de loi 16 en 2020, le Code civil du Québec impose à tous les syndicats de copropriété divise l'obligation de faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel qualifié, puis de la mettre à jour au moins tous les cinq ans. Cette exigence touche autant les petites copropriétés de trois unités que les grandes tours à logements, et elle s'applique que l'immeuble se trouve à Montréal, à Laval, sur la Rive-Sud ou même à Sherbrooke.

L'objectif est simple : éviter que les copropriétaires se retrouvent devant une cotisation spéciale imprévue lorsqu'une toiture, un système de chauffage central ou un stationnement souterrain arrive en fin de vie utile. Une étude de fonds de prévoyance à Montréal réalisée par notre équipe permet au conseil d'administration de planifier ces dépenses des années à l'avance plutôt que de les subir.

Ce que l'étude doit couvrir

Pourquoi le parc immobilier de Montréal, Laval et la Rive-Sud est particulièrement concerné

Une grande partie du parc de copropriétés du Grand Montréal a été construite dans les années 1980 et 1990 et approche aujourd'hui d'un point critique de renouvellement des systèmes. À Laval comme sur la Rive-Sud, la vague de construction plus récente n'exempte pas les syndicats de l'obligation : même un immeuble neuf doit constituer son fonds dès la première année. Nous intervenons dans l'ensemble de nos secteurs desservis, avec une attention particulière aux réalités locales de chaque marché.

Le complément indispensable : le registre d'entretien

L'étude du fonds de prévoyance travaille de pair avec le registre d'entretien, lui aussi rendu obligatoire par le Projet de loi 16. Alors que l'étude projette les dépenses futures, le registre documente les interventions passées et présentes, ce qui permet de valider et d'ajuster les hypothèses de l'étude au fil du temps.

Les risques d'une copropriété non conforme

Un syndicat qui néglige cette obligation s'expose à plusieurs risques : cotisations spéciales imprévues, difficulté à obtenir du financement hypothécaire pour les acheteurs potentiels, litiges entre copropriétaires, et responsabilité accrue des administrateurs en cas de défaut d'entretien. Les assureurs examinent également de plus en plus l'existence d'une étude à jour avant de renouveler une police.

Le coût d'une étude et la fréquence des mises à jour

Le coût d'une étude varie selon la taille de la copropriété, le nombre d'unités et la complexité des systèmes en place, mais il faut aussi prévoir une nouvelle mise à jour au moins tous les cinq ans, ou plus tôt si des travaux majeurs modifient significativement l'état du bâtiment. Plusieurs syndicats choisissent de répartir ce coût sur le budget d'exploitation plutôt que de le traiter comme une dépense exceptionnelle.

Il est aussi recommandé de faire réviser l'étude après un sinistre important, comme un dégât d'eau majeur ou un incendie, puisque ces événements peuvent accélérer la détérioration de certaines composantes et modifier l'échéancier de remplacement prévu initialement.

Le rôle du conseil d'administration après le dépôt de l'étude

Recevoir l'étude n'est que la première étape : le conseil d'administration doit ensuite présenter les résultats aux copropriétaires, ajuster les cotisations au fonds de prévoyance en conséquence lors du budget suivant, et suivre l'échéancier de remplacement proposé au fil des années. Un conseil qui reçoit une étude sans en tenir compte dans ses décisions budgétaires expose le syndicat aux mêmes risques qu'un syndicat qui n'aurait jamais fait l'étude.

Faire affaire avec des professionnels qualifiés

Notre équipe réalise des études conformes aux exigences du Règlement sur le fonds de prévoyance et le carnet d'entretien pour des copropriétés partout à Montréal, à Laval et sur la Rive-Sud. Contactez-nous pour planifier une étude adaptée à la taille et à l'âge de votre immeuble.